Flächen- und Wohnraummanagement für Schongau

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23. Mai 2017 von Administration

Der Antrag der Alternativen Liste Schongau, für Schongau ein professionelles Wohnraum- und Flächenmanagement einzuführen, wurde im Stadtrat mit deutlicher Mehrheit angenommen.
Hier der Antrag und die ausführliche Begründung im Wortlaut:

Antrag

Die Alternative Liste Schongau beantragt die Beauftragung eines geeigneten Fachbüros mit der Erstellung und Durchführung eines Flächen- und Wohnraum-Managements für Schongau. Dieses ist die dringend benötigte Grundlage für alle Entscheidungen, die der Stadtrat hinsichtlich der Stadtentwicklung zu treffen hat.

Begründung

Schongau ist nach dem letzten Weltkrieg in mehreren Schüben konzentrisch gewachsen.
In den meisten dieser neuen Viertel ist der Anteil älterer Bewohner hoch und bei der Bausubstanz häufig ein deutlicher Modernisierungsrückstand festzustellen.
Ein weiteres Wachsen an den Rändern der Stadt würde auch in Schongau zu den schon anderorts bekannten Entwicklungen führen:

  • die Altstadt verliert durch immer größere Entfernungen zu den Wohngebieten an Bedeutung als Zentrum
  • die nach dem Krieg neu gebauten Viertel verlieren an Attraktivität, die Immobilien an Wert. In der Folge droht mittelfristig Ghettobildung (sozial oder kulturell) und längerfristig völliger Verfall
  • die Kosten für Infrastruktur durch weitere Straßen- und Leitungsnetze steigen bei unwesentlich zunehmender Bevölkerungszahl
  • Teilhabe am sozialen Leben auf Grund der Entfernungen insbesondere für Ältere und Familien ohne eigenes Fahrzeug nur eingeschränkt möglich.

Ein Wohnraum- und Flächenmanagement soll solchen Entwicklungen entgegenwirken. Seine wichtigsten Ziele für Schongau sind:

  • Schaffung von neuem Wohnraum auch für gehobene Ansprüche in der und um die Altstadt mit dem Ziel, dort wieder mehr Leben und Kaufkraft zu etablieren
  • Attraktivierung der in der Nachkriegszeit gebauten Siedlungen zur Vermeidung von Ghettobildung,
  • wo möglich, behutsame Nachverdichtung zum sparsamen Umgang mit der Ressource Boden
  • Schaffung von ausreichendem Wohnraum für sozial Schwache und Gruppen mit eher geringem Einkommen
  • Begrenzung der Ausgaben für Infrastruktur (Straßenerhalt, öffentlicher Nahverkehr, Stadtwerke …)

Die Wahrnehmung, die Schongau von sich selbst hat, hat oft wenig mit einer einigermaßen objektiven Betrachtung von außen zu tun: „Schongau wächst und braucht neue Wohngebiete“ (gedacht sind dabei in erster Linie Einfamilien- oder Reihenhäuser). Fakt ist aber: in den letzten 15 Jahren pendelt die Einwohnerzahl (Erstwohnsitze) etwa zwischen 12.000 und 12.600. Von 2008 bis 2016 ist Schongau um 585 Personen gewachsen,
davon 17 mit deutscher Staatsbürgerschaft und 568 mit anderen Staatsbürgerschaften (Quelle: für 2008: Informationen zur Bürgerversammlung 2009, Statistische Daten (ohne Seitenzahlen, 3. Blatt Rückseite); für 2016: Informationen zur Bürgerversammlung 2017, Seite 6). In diesem Zuwachs das Potential für Hauskäufer bei Marktpreisen um die 400.000 Euro zu suchen, scheint gewagt.
Neubaugebiete sind eine Investition über mindestens 25 Jahre. Alle Prognosen für Oberbayern sehen den Höhepunkt der Bevölkerungsentwicklung ca. 2035, in der Folge wird auf Grund der demografischen Entwicklung mit einem Rückgang gerechnet. Damit wird auch in den Ballungszentren wieder vermehrt Wohnraum frei. Eine Welle der „Landflucht“ könnte die Folge sein. Die Folge wäre ein enormer Wertverlust für Hausbesitzer (Altersvorsorge). Es muss daher vermieden werden, Wohnraum nur aus kurzfristigen Erwägungen zu schaffen, ohne die längerfristigen Konsequenzen zu berücksichtigen.
Wenn Schongau längerfristig attraktiv bleiben will, ist eine vorausschauende Stadtplanung von zentraler Bedeutung:

  • lebendige Stadt mit einem attraktiven Mittelpunkt (für die Bewohner, nicht als Museum und nicht als Konsumtempel für wen auch immer)
  • bezahlbarer Wohnraum auch für einkommensschwache, aber dringend benötigte Kreise (die sprichwörtliche Krankenschwester)
  • insgesamt günstigere Wohnkosten als in der Großstadt durch gute, aber bezahlbare Infrastruktur
  • Schaffung von attraktiven Arbeitsplätzen für „Besserverdiener“ (Wie viele junge Schongauer, die hier ihr Abitur machen, finden hier Arbeit?)

Die Digitalisierung macht an den Toren Schongaus nicht hat, die „Industriestadt im Grünen“ ist ein Auslaufmodell und es ist höchste Zeit, sich neu zu orientieren. Denn in der Industriestadt der Zukunft werden (fast) nur noch Roboter arbeiten. Denen ist es egal, wie die Umgebung ausschaut. Sie zahlen keine Steuern, kaufen nicht ein, sondern fressen nur Strom. Sie sind als Mitbewohner also nicht sonderlich attraktiv. Schongau sollte Heimat für Menschen bleiben.

Wohnraum- und Flächenmanagement als förderfähiges Instrument für Schongau
Schongau braucht ein Flächen- und Wohnraummanagement, um dem weiteren Flächenverbrauch aktiv gegenzusteuern.
Der demographische Wandel, aber auch der Schutz der Ressource „Boden“, gebietet es, vorrangig Baulücken, freie Baugrundstücke und leer stehende Bausubstanz in den Ortslagen sinnvoll zu nutzen.
Wenn das Siedlungsgefüge der Stadt nicht dauerhaft beschädigt werden soll, muss anstelle der Ausweisung neuer Bauflächen auf der „Grünen Wiese“ eine nachhaltige Siedlungsentwicklung forciert betrieben werden. Diese beruht auf Innenentwicklung, Konsolidierung und qualitätvoller Aufwertung des Stadtkerns. Um die Siedlungsentwicklung zukünftig konkret nach „innen“ lenken zu können, soll ein neues Informationssystem aufgebaut werden: ein Gebäude- und Flächenkataster. Ziel ist, mit diesem Instrument künftig die Siedlungsentwicklung in den Stadtteilen dynamisch zu steuern. Dafür müssen Art und Umfang der Innenentwicklungspotenziale ermittelt werden.
Im ersten Schritt werden parzellenscharf Stammdaten über Baulücken, Gebäudeleerstände und untergenutzte Grundstücke erhoben und verwaltet. Dafür wird die notwendige Software installiert. Diese Datensätze stehen dann zur Bearbeitung zur Verfügung und bilden den Grundstock für die Flächenmanagement-Datenbank.
Im zweiten Schritt muss auf dieser Grundlage eine Vor-Ort-Aufnahme und die Bewertung von Baulücken, Freiflächen und leerstehenden Gebäuden erfolgen. Um die Palette von Nutzungsmöglichkeiten beurteilen und die städtebauliche Eignung der Objekte quantitativ einordnen zu können, ist eine qualitative Beurteilung von Baulücken, leer stehender Bausubstanz und untergenutzter Grundstücke in den Stadtteilen vorzunehmen.
Das Bayerische Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen und die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern möchten mit der Arbeitshilfe Kommunales Flächenressourcen-Management Kommunen dazu anzuregen, möglichst viele öffentliche und private Flächen zu mobilisieren, um keine neuen Baugebiete ausweisen zu müssen. Damit soll auch in der Stadt Schongau das Ziel Innenentwicklung nachhaltig gefördert werden.
Maßgebliche Zielsetzungen des kommunalen Flächenressourcen- Managements sind:

  • die Mobilisierung von Gewerbe- und Wohnbauflächen im bebauten Stadtgebiet;
  • den Zwang zu mindern, neue Baugebiete an den Rändern von Kernstadt und Stadtteilen ausweisen zu müssen;
  • die Erhaltung bzw. Steigerung der Grundstückswerte im bebauten Stadtgebiet;
  • die Vermeidung dauerhafter Umweltschäden.

Die zentralen Aktivitäten des kommunalen Flächenressourcen-Managements sind

  • eine aktuelle Flächen- und Nutzungsdokumentation aufzustellen,
  • vorhandene Baulücken zu aktivieren,
  • leer stehende Bausubstanz wieder zu nutzen,
  • vorhandene Baugebiete nachzuverdichten.

Das Wohnraum- und Flächenmanagement ist ein unerlässlicher Bestandteil des ISEK. Die eruierten Zahlen bilden die Basis für eine fundierte Stadtplanung. Mit der Ausführung wird ein kompetentes Planungsbüro beauftragt. Die Kosten dafür werden von der Regierung hoch bezuschusst. Das Management dient nicht nur im ökologischen und sozialen Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, sondern hat für die Stadt auch ganz klare ökonomische Vorteile.


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